Из-за мирового кризиса в период пандемии многие граждане нашей страны потеряли возможность своевременно выплачивать ипотеку – долги копятся, а альтернативных вариантов по решению проблемы едва ли можно найти. Однако это не так: чтобы не нести за собой долговое бремя, иногда бывает проще продать квартиру в ипотеке, чем искать деньги на её закрытие. Конечно, продать залоговую квартиру весьма непросто: для этого требуется знать несколько важных нюансов – о них мы сегодня и поговорим.
Квартира в залоге: что это?
Если говорить коротко, то это квартира которая находится в залоге у банка. Залог в этом плане почти ни на что не влияет: покупатель может использовать залоговую недвижимость и свободно жить в ней. Однако есть одна проблема: ему нельзя распоряжаться этой собственностью, т.е. продать ее или сдавать в аренду. Когда человек оформляет на себя ипотечный кредит, ему передаются только права на пользование – право собственности заёмщик получает лишь после погашения кредита.
Но как быть тому, кто не может погасить кредит? Наиболее простой выход – стать банкротом, потеряв всё нажитое имущество, но избавившись от долгов. Но есть и иной способ – продать квартиру находящуюся в залоге у банка и продолжить копить на новую. Да, это сделать не так просто, особенно если пытаться ее продать самостоятельно. Поэтому если Вы хотите продать квартиру в ипотеке без лишних рисков, лучше всего обращаться за помощью в агентство недвижимости. Именно они подберут оптимальный вариант продажи и смогут добиться согласия банка.
Можно ли купить залоговую квартиру?
Конечно же, можно. Скажем больше: зачастую покупка залоговой квартиры может оказаться более выгодной, нежели покупка по индивидуальному ипотечному кредиту. Причин этому несколько: во-первых, залоговое имущество может избавиться от своего статуса после приобретения другим заёмщиком. Во-вторых, часть выплат от ипотечной квартиры прошлого владельца уже вложена в её погашение – новому заёмщику останется лишь закрыть ипотеку до конца. В-третьих, переоформление ипотеки и вовсе не обязательно: покупатель может просто выкупить остаток по платежам, тем самым, получив недвижимость в свою собственность. Поговорим о конкретных способах ниже:
Как купить залоговую квартиру?
Если исключить мошеннические варианты по сотрудничеству с «чёрными» риелторами, то остаётся всего 4 способа по покупке жилья в залоге у банка:
- Выплатить ипотеку за прошлого заёмщика и оформить договор купли-продажи после снятия залога.
Этот вариант подойдёт далеко не каждому: без дополнительных гарантий со стороны посредников (кредитных организаций, банков, агентств недвижимости и др.) неграмотный покупатель рискует быть обманутым.
Рассмотрим угрозу мошенничества на конкретном примере: человек желает купить недвижимость у её прежнего владельца – они договариваются о закрытии ипотеки в счёт стоимости по продаже квартиры находящейся в залоге у банка. По итогу продавец, освободившись от долговых обязательств, просто отменяет сделку, а покупатель остаётся без денег и жилья.- Купить квартиру в ипотеке через банка-кредитора.
Такой способ будет выгоден для тех, кто имеет одинаковых кредиторов – банку достаточно просто переоформить ипотечный договор на нового заёмщика. Конечно, есть одна проблема: потенциальный покупатель может не получить одобрение на оформление ипотеки, и тогда посредничество будет отозвано. Но если обе стороны будут приняты, то угроза мошенничества окажется нулевой – все платежи между покупателем и продавцом останутся на внутренних счетах банков.
- Выкупить квартиру из залога через другой банк.
Система проста: в залоге недвижимость может быть изъята кредитором из-за долгов прошлого заёмщика. Тогда продажа залоговой квартиры становится главной целью банка – только так кредиторы могут вернуть свои вложения. Именно за счёт посредничества некоторые финансовые организации позволяют выкупить или оформить жильё в ипотеку.
- Выкупить квартиру на открытых торгах по разделу имущества банкрота.
Последний и самый сложный способ – найти заложенную за долги недвижимость. При банкротстве граждан у них отзывается любая ипотечная недвижимость и выставляется на закрытые аукционы кредиторов. Если ни один кредитор не пожелал выкупить имущество банкрота, то оно проходит этапы открытых торгов. На этих этапах квартиры могут терять до 60% своей стоимости. Но купить такое жильё очень сложно – многие агентства уже занимаются перепродажей недвижимости банкротов, а общие регламенты аукционов имеют множество сложных нюансов.
Говоря о наиболее выгодных способах покупки обремененных квартир, мы советуем использовать именно третий способ – он исключает вероятность мошенничества и срыва сделки из-за человеческого фактора. Даже если денег на полную покупку недвижимости у Вас нет, стоит задуматься о выкупе жилья под переоформленную ипотеку на более выгодных условиях.
Перейдут ли долги по ипотеке от прошлого заёмщика?
Если отвечать коротко: нет. При оформлении жилья в собственность обременение (т.е. залог) с её прошлого договора переходит к новому заёмщику. Но! Все прежние долговые обязательства, просрочки по ежемесячным платежам и другие проблемы, связанные с погашением ипотеки, не включаются в пункты нового кредитного договора. Приобретение залогового жилья никак не влияет на интересы покупателя – всю ответственность за прозрачность сделок берут на себя надежные посредники.
Почему продаются залоговые квартиры?
Причин этому феномену может быть несколько, но все они имеют один и тот же повод – долги. Только продав своё ипотечное жильё, заёмщик может выбраться из «долговой ямы». Но не стоит думать, что залоговая недвижимость имеет хоть один индивидуальный недостаток. Напротив, зачастую покупка обремененной квартиры несёт большую выгоду, чем, например, приобретение вторичного жилья.
Возвращаясь к вопросу, скажем: поводов для продажи залоговых квартир очень много и однозначную оценку отдельного случая дать нельзя. Однако факт абсолютной выгоды в их приобретении остаётся бесспорным: экономия на квартире которая находится в залоге у банка, может составить в среднем примерно 10-15%.